¿Se puede limitar o prohibir el acceso a determinadas zonas comunes a un vecino moroso?

Uno de los problemas más frecuentes a los que deben enfrentarse las comunidades de vecinos es la morosidad. Obviamente dados los tiempos que corren esto no tiende a mejorar y es la razón por la que muchos se preguntan si hay formas de ejercer presión para que se pongan al día.

Los escritorios jurídicos reciben casi a diario consultas sobre lo que pueden o no hacer quienes gestionan las comunidades de vecinos  conforme a las leyes, siendo una de las ideas más recurrentes el prohibir el acceso de los morosos a las zonas comunitarias de la propiedad.

Disposiciones legales relacionadas con el acceso a las zonas comunes de los vecinos morosos

Algunas comunidades de vecinos han incorporado a sus estatutos la prohibición de acceso de los morosos a determinadas zonas comunes, especialmente luego de la resolución del año 2012 de la Dirección General de Registros y del Notariado que se pronunció del modo siguiente:

“La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble.”

De la lectura se desprende rápidamente que la opinión de la DGRN avala la suspensión temporal del derecho de uso de algunas zonas comunitarias al vecino que se encuentre en situación de impago, más deja claro sin embargo que solo podrá ejercerse tal medida sobre aquellos espacios que no impidan al afectado con la medida el disfrute de su propiedad individual.

La opinión comentada versaba sobre el análisis de los estatutos de una comunidad de propietarios en los que se restringía el acceso a las canchas de tenis y a la piscina de quienes no pagaran la alícuota de gastos comunitarios. 

¿Bajo cuales circunstancias  se puede prohibir el disfrute de zonas las comunes a un vecino moroso?

La respuesta a esta interrogante se encuentra en la resolución comentada en la sección anterior de este texto, es decir esta medida será legal siempre y cuando los estatus de la comunidad de vecinos donde se presente la morosidad, hayan incluido en su normativa una disposición que así lo dicte.

¿Cuándo es ilegal prohibir el uso de zonas comunes a un vecino por morosidad?

De modo general no será legal restringir el uso a un vecino que no haya cancelado la derrama y se encuentre por lo tanto en situación de morosidad a las zonas comunes de la edificación, si los estatus de la comunidad de propietarios no contemplan esta medida.

También será ilegal prohibir el acceso a un vecino moroso a las zonas comunitarias indispensables, para el acceso a su propiedad. El sustento a tal afirmación lo encontramos en la opinión del DGRN al distinguir entre los elementos necesarios para el disfrute de la propiedad particular y el uso de los que tan solo son accesorios.

Consideraciones finales

Las Comunidades de vecinos cuentan con herramientas para limitar la participación y el disfrute de ciertas zonas comunes a quienes incumplan con el pago de las derramas que les corresponden. La primera de ellas es la restricción de la participación activa en los asuntos comunitarios, mediante la suspensión temporal del derecho al  voto en las juntas de propietarios celebradas para tratar asuntos de interés para la comunidad, durante el tiempo de la morosidad. La otra medida es la prohibición del acceso a las áreas comunitarias destinadas al esparcimiento y las actividades de ocio, como lo son: las canchas, piscinas, jardines o gimnasios, por cuanto al no ser estas esenciales para la habitabilidad  no perturban el uso del bien privativo que en este caso sería su vivienda.

Dos aclaratorias finales, para que la prohibición de uso de las zonas comunes pueda ser aplicada a un vecino moroso, debe estar esta medida contemplada en los estatutos comunitarios. Tambien ha de saberse que el afectado podrá intentar la impugnación de la restricción, por lo que siempre deberá aplicarse basándose  en el principio de la proporcionalidad por lo que ante las dudas lo ideal es consultar a abogados expertos en derecho inmobiliario.