¿Quién debe arreglar la tela asfáltica de mi terraza?

Al llegar el otoño y el invierno comienzan a aparecer las filtraciones y goteras en las edificaciones donde no sean han tomado previsiones en materia de impermeabilización. Las quejas por inundación, dirigidas a los administradores de las comunidades de vecinos son frecuentes, puesto que las consecuencias de la falta de previsión pueden llegar a afectar a más de un piso dentro del edificio. Es aquí cuando surge la interrogante respecto a quien es el responsable de la impermeabilización de los techos de la edificación, especialmente cuando el uso es privativo de un particular.

Los techos de las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal pueden ser de uso comunitario, en cuyo caso lo más usual es que se utilicen  para tender la ropa al sol o  para la instalación de antenas de comunicaciones o máquinas de climatización,  o por el contrario tener un uso privativo.  Distinguir entre unas y otras es el primer paso para saber a quién corresponde su mantenimiento.

Lo más sensato para determinarlo es actuar como lo hace un administrador de fincas, recurriendo  a la revisión del documento de propiedad horizontal y a los estatutos aprobados por la Junta de vecinos

La importancia de determinar con precisión si la terraza es un elemento común  o si está sujeta a un uso particular se debe a que de ello se deriva la responsabilidad del mantenimiento de la capa asfáltica. Si el techo es utilizado por todos los propietarios, las reparaciones y trabajos orientados a la prevención de daños correrán por cuenta de la comunidad de vecinos, en tanto que si trata de un espacio destinado al uso privado de un vecino puede que sea este quien deba encargarse de reclamos relacionados con la impermeabilización.

Utilizamos el término “puede” y no “debe”, en razón que aún frente a esta situación es preciso analizar con detenimiento la responsabilidad ante un caso concreto. 

¿Quién debe hacer el mantenimiento de las terrazas de uso privativo?

Comencemos por recordar el contenido del artículo 10.1 y en especial el literal a) de la Ley de Propiedad Horizontal que señala:

“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios…… las siguientes actuaciones a) Los trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento  y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones  comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad  y accesibilidad universal, así como cualquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

De la lectura anterior se deriva que la impermeabilización del techo, por ser este  un elemento común, dada su función de cubierta exterior del edificio, debe ser atendida por la comunidad de vecinos de manera conjunta; indistintamente que el uso se encuentre asignado a un particular y aun cuando se trate del desgaste natural de la tela asfáltica debido al final de su vida útil y más aún  cuando los problemas en la estructura, hagan necesaria la realización de obras para corregir las pendientes.

Ahora bien, en el caso que el uso de la terraza fuese privativo y el vecino que lo tiene asignado hubiese intervenido la capa asfáltica, por ejemplo  realizando alguna perforación para la instalación  del soporte de un toldo, entonces le será aplicable el contenido del artículo 9.1 de la citada ley que obliga al buen uso de las áreas comunes y a mantener en perfecto estado las privativas cuando el descuido pueda ocasionar daños a terceros.

Hasta ahora nos hemos referido a las filtraciones ocasionadas por los desperfectos, grietas y roturas de la tela asfáltica, pero también son causas de problemas el mal estado de los sumideros y las baldosas, en los casos en los que estas últimas sean el recubrimiento de la terraza de uso particular. Recordando de nuevo el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en especial el literal b), resulta claro que la responsabilidad de la  limpieza periódica de los sumideros y la reposición de cualquier baldosa que se haya roto recae sobre el vecino que tenga asignado el uso privativo del techo, por cuanto cualquier desperfecto ocasionará goteras en los pisos inferiores durante la temporada de lluvias.

Como hemos visto hasta ahora establecer las responsabilidades del mantenimiento y reparación de la cubierta de los techos de una edificación bajo el régimen de propiedad horizontal no es algo que pueda hacerse a priori pues dependerá de la división de las áreas y de las normas de uso fijadas por cada comunidad.

En los casos de diferencias de opinión entre los involucrados siempre resulta beneficioso para la convivencia pacífica, solicitar la asesoría de un profesional en asuntos de impermeabilización quien mediante una inspección técnica podrá determinar el causal de los eventos ocurridos.

Las comunidades de vecinos han buscado fórmulas para tratar los asuntos relacionados con el mantenimiento, conservación y reparación de las áreas de uso privativo. Un ejemplo de ello son las que han acordado en sus estatutos, el reparto de los gastos derivados de estas tareas entre los propietarios con derecho de uso particular de una terraza y el resto de los vecinos en proporciones distintas, evitándose así la determinación de a quién pertenece el gasto cuando ocurre un siniestro. Lo usual entre los que han elegido esta práctica, que debemos decir que lastimosamente no son la mayoría,  es fijar una tercera parte a cargo del propietario y dos terceras partes a la Comunidad en su totalidad.

Como punto final queda tan solo insistir en un punto que a veces muchos de los que hacen vida en comunidades de vecinos olvidan, y es el hecho que el uso privativo de un área común no le otorga al vecino que lo ostente más que la posibilidad de disfrute, sin que por ello pueda disponer del espacio como si se tratara de su propiedad individual, pero tampoco libera al resto de los copropietarios de las obligaciones  de conservación y mantenimiento que les asigna la Ley.