Los espacios comunes en la comunidad de vecinos

Las edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal contienen dos tipos de zonas atendiendo al uso: las de carácter  privativo y las de uso común. El Código Civil en su artículo 396 hace referencia a estas últimas.

Algunos son fácilmente identificables pues nadie pondrá en duda que una unidad de vivienda tiene carácter privado o que un portal o el ascensor son de uso comunitario. Sorprende sin embargo encontrar que otros muchos elementos de los que componen las edificaciones no son tan fáciles de distinguir, lo que en ocasiones genera inconvenientes en la convivencia armónica de los vecinos. Con la idea en mente de ayudar a solventar estas diferencias comenzaremos diciendo que los pisos y locales son de propiedad privada así como aquellos elementos que por documento les hayan sido asignados; los garajes y trasteros son un buen ejemplo.

Todos los otros elementos que forman parte de la estructura y espacios de un inmueble son por lo tanto de propiedad común, aun cuando no sean visibles o no se encuentren listados  específicamente en el documento de división horizontal.

Tal aseveración se basa en el contenido del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente que en su literal b) otorga la propiedad compartida a: los servicios, áreas y todos los demás elementos que no hayan sido asignados expresamente en el documento particular.

¿Por qué señalamos entonces en que a veces no es tan fácil distinguirlos? Parte de la confusión estriba en que existen elementos o espacios que según lo expresado hasta ahora podrían entenderse como de uso comunitario, mas sin embargo tiene carácter privativo y como tales se indican en las escrituras. Sobre este aspecto debe acotarse que tal determinación será válida solamente si  se ha realizado antes de proceder a la venta de las unidades de viviendas o locales bajo el régimen de propiedad horizontal. Sobre este aspecto versan las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de mayo de 2013 (SP/SENT/724332) y la 488247 del Tribunal Supremo de fecha 23 de octubre de 2009.

El problema con estos derechos de uso estriba en que por una parte el propietario que tiene acceso a ellos tiene limitaciones respecto a lo que le está permitido hacer, generalmente tan solo alguna obra liviana como un toldo o un pequeño techo, pero debe asumir los gastos de mantenimiento; en tanto que el resto de los vecinos buscan eludir las responsabilidades relacionadas con la reparación de daños estructurales y los de gran envergadura, que al ser un área común les siguen correspondiendo.

Ahora bien aunque el uso exclusivo es la forma más corriente de asignar el disfrute de un área común a un solo propietario en las comunidades de vecinos, y así lo reconoce la jurisprudencia, a menudo se da el consentimiento tácito cuyo efecto es el uso permanente por parte de un particular. También puede acordarse mediante una junta de propietarios la cesión del uso de un elemento comunitario a un solo vecino,  ya sea de manera gratuita o mediante un arrendamiento mensual.

Analicemos estas variantes un poco más detalladamente:

 Uso permanente por consentimiento tácito de la comunidad:

Esta modalidad no significa que se traspase la propiedad de un área de uso comunitario a un particular, solo por el  hecho de haber disfrutado el uso por un periodo de tiempo superior a los 15 años, pues tal condición supondría alterar todas las cuotas de participación incluidas en el documento de división horizontal.  Sin embargo si habrá ganado el derecho a utilizarlo permanentemente cuando haya existido el consentimiento tácito de tal situación por parte de la comunidad de propietarios, es decir cuando los vecinos no hayan opuesto resistencia manifiesta del hecho. Tal panorama puede conducir  incluso al manteniendo de las proporciones originales en los gastos derivados de su conservación y reparación.

Dos sentencias a revisar para ahondar sobre este asunto serían las siguientes:

• Sentencia de la AP Sevilla de 4 de febrero de 2014(SP/SENT/763090)
• Sentencia de la AP Madrid de 19 de abril de 2013 (SP/SENT/724353).

Cesión de uso por acuerdo de la Comunidad

En el caso que la cesión de uso de un área común a un particular revista carácter permanente tal condición deberá ser aprobada por unanimidad en la junta de vecinos y se procederá por lo tanto a modificar los documentos de división horizontal, conforme a lo señalado en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.

Por otro lado si se trata de un uso por un periodo de tiempo determinado donde medie un pago regular, se estaría en presencia de un arrendamiento.  Es opinión de muchos de los entendidos en la materia que para la aprobación de esta modalidad de disfrute de un área común bastaría con el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de participación y de propietarios, que integran la comunidad.

Hasta ahora hemos tratado las situaciones de uso exclusivo de un área común pero ¿quiénes de los que vivimos en comunidad no nos hemos enfrentado con el uso abusivo por parte de algún vecino?

El clásico ejemplo es la utilización abusiva de alguna zona de uso común para estacionar un coche, pese a tener una plaza de garaje asignada por las escrituras del piso. Esta situación suele ser difícil de resolver pacíficamente y a veces no queda más que la opción de sufragar entre todos los vecinos el coste de remolcar el automóvil con una grúa para luego reclamar el valor del servicio al vecino que incurrió en la conducta abusiva.

Como expertos en la administración de fincas desaconsejamos tal acción por los inconvenientes y discordias que generará en el ambiente comunitario y sugerimos más bien adoptar medidas de prevención como lo son la colocación de obstáculos que impidan el uso como área de aparcamiento.