Como cambiar de administrador de fincas

Existen una serie de parámetros y normativas legales a tener en cuenta al momento en el que una comunidad se plantea la sustitución o reemplazo de un administrador por otro profesional que se ocupe de la gestión del inmueble. Son variadas las causas que pueden motivar a que los propietarios o vecinos de una comunidad decidan sustituir al profesional de la administración de fincas, entre ellas las más frecuentes son el empeoramiento del desempeño de sus funciones.

Para efectuar el cambio legal y procedente de un administrador se deben seguir los siguientes tres pasos para evitar cualquier tipo de falta o acción indebida.

Primer paso: verificar la fecha del contrato del administrador

La gran mayoría de los contratos en los que se alquila un servicio posee una duración promedio de 1 año, salvo que se establezca lo contrario al momento de redactar el mismo. Esto ha sido establecido en la ley para las propiedades horizontales, específicamente en el artículo número 13.7. La importancia de conocer la fecha de dicho contrato se basa en que lo más recomendable es permitir que se cumpla el año de servicio del administrador, dado a que, de lo contrario, si se cambia este profesional con su contrato aún vigente este reclamara la indemnización respectiva por perjuicios y daños derivados del tiempo que aún le restaba a su contrato.

Ahora bien, si el administrador a estado incumpliendo con sus funciones establecidas en el contrato, es posible echar al mismo para su sustitución sin tener que esperar la finalización del contrato, dado a que la ley no otorga indemnizaciones cuando el despido se ha debido a un incumplimiento contractual comprobable.

Segundo paso: convocar a una junta de propietarios

En este caso se deberá decidir si esperar a que el presidente convoque tradicionalmente la junta anual en la que se decide si continuar contratando los servicios del administrador, o abogar por la realización inmediata de una junta no planeada en la que se decida el despido del profesional a través de esta junta extraordinaria. Si se espera la reunión anual se llevará una votación con la representación de todos los propietarios quienes decidirán si renovar al administrador o echar al mismo.

Por su parte, si se ha decidido convocar una junta de tipo extraordinaria, se exige legalmente que el presidente considere dicha junta conveniente, que sea solicitada por ¼ parte de los vecinos o propietarios y que lo soliciten ¼ de los denominados coeficientes de la participación.

Tercer paso: comunicar al presidente de la comunidad las intenciones de cambiar el profesional de la administración

Este tercer paso se plantea en el contexto en el que no se ha esperado la reunión o junta anual, sino que se procedió con la convocación de una junta de tipo extraordinaria, y para ello es necesario realizarle una comunicación formal al presidente con la debida anticipación. De igual forma todos los vecinos o propietarios han de ser convocados con la respectiva anticipación de mínimo unos siete días hábiles. Luego de haber acordado por simple mayoría el despido del administrador en la junta se tendrá que redactar un acta con la cual se comunicara esta decisión a todos los vecinos, esperando que aquellos que no estén conformes con la decisión presenten sus alegaciones, y en caso de no presentarse objeciones la decisión surtirá efecto.