¿Pueden las comunidades de propietarios prohibir el alquiler vacacional?

Nuestro país es un destino turístico muy apetecible lo que genera una alta demanda de alojamiento por parte de los visitantes. Esta es la razón fundamental por la que muchos se paseen por la posibilidad de destinar un  inmueble al alquiler vacacional. El turismo en España como en cualquier otro de los países que tienen grandes atractivos naturales, gastronómicos o culturales, se convierte en el motor de la economía; pero ¿qué ocurre cuando la vivienda a la que se desea dar un uso turístico comparte la edificación con residentes permanentes?

Son ampliamente conocidos los casos donde hay una oposición sostenida por parte de las comunidades de vecinos a convivir con esta actividad y en los que se plantean la prohibición como una solución. ¿Pueden hacerlo? Sigue leyendo y te lo contamos. 

El alquiler vacacional versus las comunidades de vecinos

Lo primero a señalar es que no existe a nivel nacional una ley que regule el alquiler de viviendas vacacionales pues es esta una materia reservada a las legislaturas  autonómicas. Así pues no existe un criterio único aplicable a toda España, sino que varía en función de la ubicación geográfica del inmueble.

La ley que regula la Propiedad Horizontal no trata este tema de forma específica por lo que hay quienes señalan que si la prohibición del desarrollo de la actividad turística en edificaciones bajo este régimen, está incluida en las normas del estatuto de la comunidad de vecinos, es entonces de obligatorio cumplimiento.

Hasta no hace mucho la incorporación de este tipo de normas requería del voto favorable del 100% de los propietarios pero luego de la modificación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, es suficiente con la aprobación de las 3/5 partes.

Sin embargo es imprescindible destacar que no existe unanimidad respecto a las facultades de las comunidades de vecinos para prohibir los alquileres vacacionales. Unos consideran que para que ello tenga lugar previamente la actividad debería estar considerada como molesta o  peligrosa, mientras que otros por el contrario opinan que si la junta de propietarios es consultada y se obtiene la mayoría necesaria para impedirlo, solo será preciso inscribir el acta en el Registro de Propiedad para hacer valer la decisión.

Existe jurisprudencia respecto de la validez de los acuerdos de las comunidades de vecinos para prohibir los alquileres turísticos, muestra de ello es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 399/2017 de 5 julio, mediante la cual el tribunal que conoció el caso convalidó la decisión de los copropietarios del inmueble.

Debe hacerse sin embargo una salvedad y es en el caso en que la actividad ya estuviese en desarrollo. Frente a esta situación  la modificación del estatuto de la comunidad de vecinos no será válido para suspender el alquiler vacacional en curso.

Regulación del alquiler vacacional

Ya hemos comentado más arriba en este mismo texto que no existe una ley nacional que regule este tipo de alquileres por cuanto la Ley de Arrendamientos Urbanos no los considera. Así las cosas cada Comunidad Autónoma debe legislar para normar los alquileres vacacionales dentro de su espacio geográfico.  Veamos algunos ejemplos:

Regulación de los alquileres vacacionales en Galicia

Son dos los instrumentos legales que regulan el alquiler turístico en  esta Comunidad Autónoma: la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia y el DECRETO 12/2017, de 26 de enero. Diferencian tres tipos de inmuebles:

• apartamentos turísticos: definiéndolos como las unidades edificadas específicamente para el uso turístico ya se sean que se encuentren en bloques o en conjuntos conformados por chalets o bungalós.

• Viviendas turísticas: entendidas estas como edificaciones aisladas con capacidad para alojar un máximo de 10 personas, que se encuentran acondicionadas para la pernocta y estadía de los turistas e incluyen facilidades para la preparación y el consumo de alimentos durante el tiempo que dure la estancia.

• Viviendas de uso turístico: denominan de esta forma a las viviendas que los particulares destinan para el alquiler de manera recurrente, por periodos inferiores a los 30 días y en las que media un pago por la ocupación del inmueble.

Regulación de los  alquileres vacacionales en Madrid

 

La legislación aplicable en la Comunidad Autónoma de Madrid diferencia los inmuebles que se destinan al uso turístico del modo siguiente:

• Apartamento turístico: los define como aquellos inmuebles donde se destinan todas sus unidades a ofrecer alojamiento temporal a turistas a cambio de una transacción económica. Contienen por lo tanto el equipamiento y los servicios necesarios para ser utilizados de manera inmediata. Dentro de esta categoría se incluyen los apartoteles y similares.

• Vivienda de uso turístico: se incluyen en esta categoría los inmuebles particulares ya sean áticos, pisos, chalets o estudios, que de manera recurrente son  ofrecidos para la utilización como alojamiento temporal de turistas, a cambio de una contraprestación económica, y que se promuevan utilizando los canales de comercialización turística habituales.

La segunda modalidad puede por lo tanto estar ubicada en un inmueble donde los turistas coexistan con residentes permanentes. Es el caso donde algunos pisos o chalets dentro de una comunidad de vecinos se destina al uso vacacional o turístico, mientras que el resto es residencia permanente de sus propietarios

Un plan especial para regular el alquiler turístico en algunas zonas de la Comunidad de Madrid ha sido recientemente el centro de un gran revuelo, al incluir una disposición adicional mediante la cual se obliga a la separación de los accesos al inmueble de los usuarios permanentes y de los inquilinos temporales.

Regulación de los  alquileres vacacionales en Valencia

Son tres los instrumentos legales que regulan la actividad del alquiler vacacional en esta Comunidad Autónoma. La primera es la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad, promulgada el 7 de junio del año 2018 y los otros dos son Decretos: uno  que norma los alquileres turísticos y la actividad profesional o empresarial de quienes se dedican a su desarrollo y otro dedicado específicamente al alquiler turístico en el medio rural.

No realizan distinción entre la  tipología de unidades como vimos en los casos anteriores,  sino que cualquier vivienda que a cambio de una contraprestación económica sea entregada de manera habitual para el uso temporal inmediato, se considera una vivienda turística.

Deben cumplir eso sí con al menos uno de  los requisitos siguientes:

• Ser entregadas por empresas dedicadas a los alquileres turísticos
• Brindar los servicios propios de la hostelería
• Ser ofrecidos a través de operadores turísticos o algún sitio de internet dedicado a la actividad del alojamiento turístico

 

Regulación de los  alquileres vacacionales en el País Vasco

 

La Ley de Turismo contiene las normas que regulan el uso de las viviendas para uso turístico en el país vasco. Una norma que data del 2016 y que no distingue entre las distintas tipologías, como si lo hacen las de Galicia y Madrid, y que considera alquiler turístico a la cesión de cualquier tipo de vivienda para el uso temporal inmediato con fines del disfrute vacacional o el turismo siempre  que medie una retribución económica, independientemente si quien la entrega es un particular o una empresa gestora.

Algo a resaltar de la norma comentada es la inclusión de la regulación del alquiler de  habitaciones para el uso por parte de turistas, dentro de unidades que sirven de residencia permanente a  quienes ofrecen este tipo de alojamiento. Este tipo de servicios por lo general  ofrecen desayuno a los huéspedes.

 

¿Las comunidades de vecinos pueden solicitar alguna contribución a los propietarios de los inmuebles de alquiler turístico?

 

Es esta una pregunta recurrente entre quienes residen en edificios donde alguno de los pisos o unidades de vivienda,  son alquilados de manera habitual para el uso con fines turísticos. No es algo descabellado pues el flujo contaste de personas ajenas a la comunidad y el traslado de sus equipajes puede ocasionar algunos gastos adicionales para el mantenimiento de las áreas comunes. Así lo ha reconocido por lo tanto el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, al estipular que los propietarios de los inmuebles alquilados a turistas pueden ser obligados por la comunidad de vecinos a aportar hasta un 20% más que cualquier otro que haga uso permanente del inmueble, bien de manera personal o mediante un inquilino.