¿Puede un propietario realizar obras que afecten a elementos comunes?

Quienes viven o tienen bienes inmuebles dentro de comunidades de vecinos, por regla general conocen la respuesta a esta interrogante, dado  que la mayoría ha leído la Ley de Propiedad Horizontal al ser la aplicable a sus viviendas o locales. Pero por si este asunto genera alguna duda basta con recordar el contenido del artículo 7, de la Ley que en su numeral 1 señala:

Siendo así pareciera innecesario ahondar sobre este tema, sin embargo hay quienes se preguntan a qué se refiere la ley con “…dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”. Significa que: ¿en algunos casos se pueden realizar obras que afecten los elementos comunes alegando un acuerdo tácito por lo observable en otras viviendas? O tal vez  que sea posible contando con un quorum determinado.

Comencemos por partes, la frase “quien represente a la comunidad” hace referencia expresa a la Junta de propietarios, pues ni el administrador de fincas ni el presidente de la comunidad de vecinos cuentan con facultades para consentir una obra que afecte la fachada o cualquier otro elemento de las cosas comunes. Existe suficiente jurisprudencia al respecto y todas ellas coinciden en la restitución a la condición inicial si así lo solicita  la Junta de propietarios. A modo de ejemplo basta mencionar el dictamen de las audiencias provinciales de: Baleares, Sec. 5ª, 424/2012, de 8 de octubre (SP/SENT/696672), Sevilla, Sec. 5ª, 49/2013, de 6 de febrero (SP/SENT/724028) o Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 496/2012, de 25 de octubre (SP/SENT/726562).

El procedimiento acertado está detallado en el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal y puede resumirse del modo siguiente:

Conforme a lo señalado en el Art. 16.2 el interesado deberá notificar al presidente de la comunidad sus intenciones a fin que este convoque una junta de vecinos o lo incluya entre los temas a tratar en una próxima ya pautada.

Para ser aprobada la solicitud de modificación deberá contarse con las tres quintas  partes de la totalidad de propietarios que integran la comunidad, de acuerdo a lo señalado por el Art.10.3 b) de la Ley. En este punto debe hacerse hincapié en que no será suficiente para la aprobación el voto favorable del 60% de los asistentes a la convocatoria y luego como es usual en otros asuntos, notificar a los ausentes y esperar un plazo de 30 días, entendiendo en esos casos la falta de respuesta como silencio positivo. Significa lo anterior que en el acta de la junta debe constar la aceptación de las tres quintas partes de los copropietarios de la edificación.

Cabe ahora preguntarse ¿cómo es que siendo tan complicado este asunto a menudo vemos comunidades de vecinos donde se han instalado toldos en ventanas y terrazas, aires acondicionados y otros elementos que sin duda alguna alteran la fachada?. La respuesta la encontramos en el literal 8ª del art 17.

El establecimiento de pautas generales para todos los propietarios

Comprender la necesidad de cerramiento de terrazas y balcones o de instalar aparatos de climatización, suele llevar a la adopción de criterios unificados en cuanto a modelos, colores, lugares de sujeción de soportes y hasta de los propios equipos o elementos de protección. Esto no supone la eliminación de la necesidad de lograr la aprobación de las tres quintas partes al ser sometido a la junta de vecinos, pero en atención al contenido de la regla 8 del artículo 17 bastaría tan solo con el pronunciamiento a favor del 60% de los presentes. Existe jurisprudencia relativa a este asunto, la de Audiencia Provincial de Las Palmas , Sec. 5. ª, 461/2015, de 19 de noviembre (SP/SENT/839732) es una muestra de ellos.

Consentimiento tácito de la Comunidad de Vecinos

En edificaciones de vieja data la aprobación de la instalación de estos elementos en la fachada obedece a lo que se ha llamado consentimiento tácito de la comunidad. La evidencia palpable de ello es que los particulares han venido actuando sin que la Junta de vecinos se pronuncie ni a favor ni en contra con lo cual, especialmente por el tiempo transcurrido es bastante frecuente dar con inmuebles que han perdido la uniformidad de su apariencia exterior. Según la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13. ª, 92/2020, de 20 de febrero (SP/SENT/1052512) mal podría la comunidad de vecinos ir repentinamente en contra de su actuación, o más bien de la falta de ella, luego de tantos años.

Cabe señalar sin embargo que existen audiencias provinciales y hasta sentencias del Tribunal Supremo que se han pronunciado en el sentido de establecer una diferencia entre consentimiento tácito y conocimiento, entre ellas:  la de AP Madrid, Sección 19.ª, de 21 de junio de 2012 (SP/SENT/686470) y la del TS de 10 de junio de 2002 (SP/SENT/37637); asunto que reviste especial interés a la luz de la modificación del artículo 1964 del Código Civil que redujo la prescripción de 15 a tan solo 5 años.

Los ejemplos precedentes

Pese a que pareciera existir cierta contradicción entre las sentencias citadas, es esencial saber que la mayor parte de la jurisprudencia se orienta en el sentido de no prohibir a un propietario la ejecución de una obra o la instalación de un elemento, si ya existen otros en el inmueble que los han realizado de manera semejante.

Cabe aquí recalcar la importancia de que se trate siempre del mismo elemento, es decir del cerramiento del balcón o la terraza o de la instalación de un toldo. No será relevante el alegar como razón para exigir el trato igualitario entre vecinos, la aprobación otorgada a un propietario que haya instalado un equipo de aire acondicionado en la fachada versus la de un nuevo solicitante que lo que intenta es abrir una salida de humos, por poner un ejemplo.

Igualmente no debemos dejar de señalar que existen sentencias que han considerado que lo que tiene mayor relevancia es la modificación de la fachada, por lo que con independencia de la similitud de las peticiones, si ya existe un precedente, por ejemplo la fijación de un soporte para un toldo, si otro vecino solicita la instalación de un aire acondicionado debería ser aprobado pues de lo contrario se estaría incurriendo en abuso de derecho.  Muestra de lo anterior son las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 9ª, 122/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/721359), la de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4ª, 465/2012, de 19 de noviembre (SP/SENT/708569) y otra también de Madrid, Sec. 12ª, 397/2012, de 14 de junio (SP/SENT/681955).

Finalmente debe saberse que si no ha resultado aprobada la solicitud y pese a ello el vecino insiste en dar continuidad a la obra sin que pueda alegar ni el consentimiento tácito o los casos precedentes, por la inexistencia de otros elementos que modifiquen el aspecto exterior de la edificación, entonces la comunidad de vecinos podrá llevarlo a juicio a los fines de hacerlo desistir de su accionar y obligarle a devolver a la fachada su condición original, invocando para ello  la ausencia de aprobación.

La decisión judicial de ser favorable a la comunidad de vecinos le obligara a paralizar la obra si aún está en ejecución o a desmontar el elemento cuando ya se encuentre  instalado. Frente a este hecho tan solo le quedará al vecino condenado la impugnación.