Funciones del Presidente de la Comunidad de Vecinos

A lo largo de este texto desarrollaremos las funciones que por Ley le están asignadas a quien ostente el cargo de Presidente de una Comunidad de Vecinos.

Función de representación de la Comunidad de Vecinos

La principal función del Presidente de una Comunidad de Vecinos es representarla. Si es garante de los acuerdos aprobados por mayoría en la junta de propietarios todo marchará viento en popa pero si no es así comenzaran los problemas y desavenencias.

¿Cuándo un presiente se extralimita en el cumplimiento de sus funciones? ¿Cuánta autonomía tiene para la toma de decisiones? Son a menudo las consultas que las comunidades formulan a los administradores de fincas y que en las próximas secciones intentaremos contestar de la manera más clara posible.

¿La aprobación de un presupuesto de obras es una función del Presidente de la Comunidad de Vecinos?

La ley de propiedad horizontal establece en su artículo 13.3 que la representación de los vecinos estará a cargo de quien haya sido nombrado Presidente por la Junta, tanto en los asuntos judiciales como en otros ámbitos de interés comunitario. Esto sugiere que no se requiere obtener la aprobación de la Junta para actuar en consecuencia.

El artículo 20.1.c de la citada ley, limita sin embargo esta autonomía; al señalar que en lo referido a las reparaciones urgentes o a las tareas necesarias para el mantenimiento de la edificación, le corresponde al Presidente,  en ausencia de Administrador, ordenar la ejecución de los trabajos,  resaltando  sin embargo que deberá informar a la Junta sobre las decisiones tomadas con ese objetivo.  

Dando respuesta entonces a la pregunta que encabeza la sección resulta claro que si tales presupuestos están relacionados con trabajos de mantenimiento preventivo o correctivo entonces la aprobación por parte del Presidente de la Comunidad, se encuentra dentro de sus funciones.

La firma de contratos, otra función del Presidente de la Comunidad

Hemos visto que el Presidente de la Comunidad de Vecinos tiene cierta autonomía para aprobar los presupuestos de las actividades necesarias para el mantenimiento rutinario de los elementos comunes de la comunidad y para atender las reparaciones urgentes. Sin embargo en presencia de estas últimas ha de ser cauteloso para no enfrentarse a una demanda por extralimitación de funciones.

Así pues las obras que resulten muy onerosas y en especial las que no sean necesarias para el funcionamiento o restitución de los servicios esenciales, deben ser sometidas a la consideración de la Junta. Son casos típicos de pintura de la fachada o la sustitución de los pisos de pasillos y escaleras.

Existe abundante jurisprudencia que versa sobre las demandas por incurrir el presidente de  la comunidad de vecinos en conductas que rebasan claramente sus funciones, ejemplos de ella son las sentencias  6837/2011 de la Sala Civil del Tribunal Supremo y la Nº 204/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Marzo de 2012.

¿Cuándo el Presidente no representa a la Comunidad de Vecinos?

El mero hecho de ser Presidente de la Comunidad no implica que quien esté en posesión del cargo podrá en todos los casos ejercer su representación. A continuación listamos aquellos en los que no podrá representarla:

1. Cuando son juicios iniciados con anterioridad a la constitución de la Junta de Propietarios.
2. Cuando los asuntos afecten únicamente a los propietarios por versar sobre los bienes privativos de cada vecino.
3. En cualquiera de las situaciones que el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal reserva para la Junta de Propietarios.

La representación de la comunidad en un juicio recae en su Presidente

Debe partirse del hecho que la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica, al no ser una persona natural ni una empresa. Ante esa evidencia y estando claro que para que un juicio tenga lugar debe existir un demandante y un demandado, en el caso de las Comunidades de Propietarios esta representación recae sobre quien haya sido nombrado Presidente.

Resulta evidente sin embargo que para iniciar una acción de tal naturaleza deba tener el consentimiento expreso de la Junta de Propietarios.

La Ley 1/2000 de 7 de enero o Ley de enjuiciamiento Civil lo deja perfectamente claro mediante el contenido de su artículo 6 al establecer que:

“Las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades” 

¿Cuáles son las funciones del Presidente de la Comunidad de Vecinos ante las actividades molestas?

Ser nombrado Presidente de una Comunidad de Vecinos representa para algunos una verdadera pesadilla o al menos el precio que deben pagar por vivir en Comunidad. Otros por el contrario encuentran que es una forma responsable de velar por la buena marcha del lugar donde residen. La diferencia entre el modo de pensar de unos y otros, generalmente es producto de la calidad de la asesoría que reciben por parte de la empresa administradora de fincas.

El ejemplo más evidente es cuando deben enfrentar las conductas de vecinos que irrespetan las normas de convivencia, molestan al resto o que hasta incluso pueden llevar a ponerles en peligro. Afortunadamente la Ley tiene previsiones para actuar en estos casos  y son los administradores de fincas quienes deben asesorarles en este sentido. Repasemos los pasos a seguir por el Presidente de la Comunidad para conseguir el cese de estas actividades o conductas molestas. 

Solicitar formalmente el cese de la conducta o actividad molesta en un plazo específico

 La comunicación formal al vecino que provoca las molestias, ya sea este propietario o inquilino, a fin de solicitarle el cese en un lapso de  tiempo determinado, otorgado a fin que pueda tomar las correcciones y  medidas necesarias, es el primer paso.  Debe advertírsele así mismo que en el caso que la exigencia de la comunidad no sea satisfecha se expondrá a actuaciones más severas.

Las dos condiciones, es decir el periodo de tiempo concedido y la intención de llevarle a juicio, no son un mero capricho, son requisitos necesarios para iniciar posteriormente  la actuación judicial.

Seguramente quien esté leyendo este texto encontrará que es una función poco agradable para un Presidente de Comunidad de Vecinos, sin embargo como administradores de fincas de reconocida trayectoria haremos algunas consideraciones:

• En primer término aconsejamos a quien ostente el cargo de Presidente que solicite la elaboración de la comunicación a entregar al vecino que genera las actividades molestas a la empresa administradora de fincas de su comunidad.
• Lo segundo es que no será necesario que sea el Presidente en persona quien haga la notificación pues es una función que puede delegar perfectamente en el portero o en el administrador.

 ¿Qué hacer si la solicitud del Presidente no es atendida en el plazo fijado?

Si transcurrido el plazo otorgado para deponer la conducta o suspender la actividad el infractor persiste en su molesto proceder entonces el Presidente de la Comunidad de Vecinos deberá solicitar la convocatoria a una Junta de carácter extraordinario para obtener la aprobación necesaria para iniciar las actuaciones judiciales orientadas a subsanar la perturbación.

El acta donde conste la  aprobación del asunto por la Junta de Vecinos es un documento indispensable para el inicio de la demanda así como son de gran utilidad los registros fotográficos, los testimonios y los videos.

Sanciones que puede enfrentar el vecino que ocasiona molestias

Al ser llevado a juicio son tres las medidas con las que puede ser sancionado el infractor atendiendo a la gravedad:

• El cese de la actividad o la conducta molesta
• El pago de una indemnización por los daños ocasionados a los residentes en la comunidad
• La prohibición de uso del inmueble

Un caso ejemplarizante fue el dirimido por la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, núm. 186/2014 de 15 julio que castigó a un vecino con la privación de uso de su piso durante 2 años debido a que con sus actividades ocasionó daños en las áreas comunes de la edificación y mientras se encontraba dentro de su propiedad ponía música a un volumen excesivo de manera permanente.  

¿Qué hacer si el Presidente se opone al inicio del procedimiento para el cese de la actividad molesta?

Es una pregunta habitual que se hacen quienes enfrentan este tipo de situaciones dentro de su Comunidad de Vecinos y han encontrado resistencia de parte del Presidente para canalizar su solicitud. La respuesta se encuentra dentro del contenido del artículo 17.7 de la LPH que otorga validez a los acuerdos que cuenten con el voto favorable de la mayoría en una Asamblea de Vecinos. El acta en la que se asienten estos resultados puede ser utilizada para requerir formalmente al infractor que cese en su conducta o actividad.