¿Qué pasa si no pago la comunidad de vecinos?

Entre los residentes en edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal uno de los asuntos de mayor interés es el de la solvencia en el pago de las cuotas y las consecuencias de la morosidad. Los despachos de abogados especializados en la rama inmobiliaria del derecho  a menudo deben dar respuesta a interrogantes como las siguientes:

¿Qué me puede pasar si no pago las cuotas de la comunidad de vecinos ¿Cuántas cuotas puedo deber sin ser sancionado?

Trataremos en los párrafos siguientes de dar respuesta a estas y todas las que sabemos que son preguntas frecuentes.

¿Quién debe responder de las deudas de una vivienda bajo régimen de propiedad horizontal?

La respuesta rápida es que quien debe responder  es el propietario del inmueble, pues la ley que rige la materia en su artículo 9,  le obliga a contribuir en la proporcionalidad que le corresponda con los gastos derivados del mantenimiento de la edificación.

La falta de pago de las cuotas puede dar lugar a la actuación de la comunidad de propietarios en su contra, aun cuando el inmueble se encuentre arrendado y en el contrato de arrendamiento se haya establecido la obligación del inquilino de cancelar la alícuota de los gastos comunes, pues este tan solo representa un acuerdo entre dos particulares sin que surta efectos ante las reclamaciones de terceros.

Suspensión del derecho a voto al propietario moroso

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15 incluye la suspensión del derecho al voto en las Juntas de propietarios a los que adeuden cuotas a la comunidad, como  una forma de motivarlos a ponerse al día en sus obligaciones.

Pese a ello el propietario afectado por la medida puede intentar cualquiera de las vías siguientes para recobrarlo:

• Interponiendo una demanda en contra de la comunidad impugnando la deuda.
• Realizando el pago del monto adeudado ante una notaría o registro

A este respecto debe aclarase sin embargo que la suspensión del derecho al voto no va acompañado del impedimento para ejercer el derecho a voz, por lo que no podrá ser privado de asistir a las juntas convocadas y deberán escucharse sus argumentos y opiniones sobre el tema tratado, en igualdad de condiciones que las emitidas por el resto de los propietarios participantes.

La ley establece así mismo que el acta de la junta en la cual se asienten los asuntos tratados y los acuerdos alcanzados, deberá indicarse necesariamente  cuantos y cuales propietarios se encuentran impedidos del voto si este fuera el caso, por cuanto sus cuotas de participación no se tomarán en cuenta a los efectos del cálculo de  las mayorías necesarias para la aprobación de lo sometido a consideración.

 Cuantas cuotas se deben adeudar para que proceda la reclamación

 No existe un número específico por lo que quedará a juicio de la comunidad de propietarios.

Pasos a seguir para la reclamación judicial de los vecinos morosos

•  Validar el cálculo de la morosidad
• Recurrir al acuerdo amigable como primera acción para intentar el cobro de la deuda
• Convocar a una Junta de propietarios para tratar la morosidad, respetando el procedimiento que para tales efectos dicta la LPH, por lo que se convocará a todos los propietarios, incluso al insolvente y se indicará el asunto a tratar, en este caso el inicio de los trámites de demanda por morosidad.

El acta debe incluir los acuerdos logrados en la junta, en especial el referido al inicio de la reclamación, con la indicación expresa de las alícuotas o derramas a recuperar y las personas autorizadas para encargarse de tal procedimiento.

• Verificar los datos de titularidad de los inmuebles con impago solicitando para tales fines la información en el Registro
• Entregar una copia del acta de la junta extraordinaria
• | cada copropietario
• Solicitar por escrito el pago de las cuotas adeudadas a los propietarios morosos y advertirles en la comunicación que de no saldarlas se iniciará el proceso de reclamación, según lo acordado en la junta de vecinos.
• De no poder entregar la notificación en su domicilio se colocará en la cartelera de anuncios de la comunidad de propietarios.

• Presentar la demanda si transcurridos 3 días desde la notificación el moroso no proceda a efectuar el pago del monto adeudado. Este trámite no requiere ser hecho por un abogado pero contar con la asistencia de un profesional del derecho puede hacerlo más efectivo.

¿Existen motivos que permitan dejar de pagar las cuotas de la comunidad?

Las cuotas de la comunidad están ligadas a la propiedad del inmueble, por lo que no existen razones personales que puedan exonerar al propietario del cumplimiento de la obligación.

Aunque la razón económica no es una excusa legalmente válida para exonerar el pago de las cuotas, la oportunidad en la que la comunidad de propietarios decida iniciar la reclamación no tomará por sorpresa al moroso puesto que debe estar de acuerdo a los estatutos aprobados.

Existen sin embargo exoneraciones aplicables a algunos propietarios cuando estos se hayan opuesto a un asunto presentado en la Junta de Vecinos y pese a ello haya resultado aprobado por contar con la mayoría necesaria. No se trata obviamente de los gastos comunitarios orientados  al mantenimiento y conservación de las condiciones de habitabilidad o acceso del inmueble, sino a aquellos derivados de la incorporación de nuevos servicios y las infraestructuras necesarias para su operación, como es el caso de las telecomunicaciones y las energías renovables. 

Acabo de adquirir un inmueble ¿debo asumir las deudas de años anteriores con la comunidad?

La respuesta a esta interrogante se encuentra en el artículo 9 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal vigente que establece:

“el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los que tres años naturales anteriores“.

En consecuencia al momento de adquirir una nueva propiedad es esencial conocer el estado de morosidad con la comunidad de propietarios pues se está asumiendo la deuda vencida de hasta tres años anteriores a la compra.

¿Si ya no soy propietario una comunidad de vecinos puede exigirme el pago de la deuda pendiente?

Aunque la respuesta a esta pregunta es casi siempre afirmativa es conveniente realizar algunas aclaratorias. La primera es que para que el pago sea exigible es condición que la deuda no haya prescrito.

La segunda es que si parte de la deuda ha sido saldada por el nuevo propietario, la Junta deberá restarla del total adeudado por el propietario anterior.

Un consejo a las juntas de vecinos es evaluar muy bien si merece la pena continuar reclamando la parte faltante al propietario anterior, pues si su insolvencia es de larga data lo más probable es que no se logre el pago y por el contrario se incrementen los gastos de la comunidad de propietarios, sin obtener en el intento fruto alguno.

El certificado de solvencia con la comunidad de vecinos

La Ley de Propiedad Horizontal establece que para el otorgamiento del documento de transmisión de un inmueble sometido a este régimen, debe constar la solvencia con la comunidad de vecinos o en caso contrario expresarse el monto adeudado.

La certificación de solvencia la emitirá la administración a petición del propietario interesado, preferiblemente por escrito, teniendo esta un plazo máximo de 7 días para emitirla. Debe ir firmada por el secretario y constar la aprobación del Presidente.

Será también según la Ley la administración de la comunidad  el órgano responsable de la exactitud del contenido y de los perjuicios que la demora en la emisión pudiese causar al solicitante.

En el caso en que la gestión de la comunidad de vecinos estuviese a cargo de una empresa o el administrador no se cuente entre los copropietarios, este podrá cobrar por la emisión de la solvencia al solicitante, conforme a lo estipulado en el contrato que regule los servicios contratados por la comunidad de propietarios

¿Quién paga la cuota de comunidad del mes en el que tiene lugar la compra venta?

Una pregunta habitual entre los que compran un inmueble de segunda mano es quien debe abonar la cuota de los gastos comunitarios que corresponde al mes en el que se otorga el documento de compra venta.

La primera respuesta es que debe asumirla quien vende el inmueble, pero en realidad le corresponde pagar a quien para el momento de la emisión del recibo del gasto de la comunidad sea el propietario.

Existen condominios que cobran los trimestres por anticipado, en cuyo caso  le corresponderá el pago al propietario saliente, pese a que parte de los gastos por los que se está haciendo responsable tengan lugar luego que ya haya formalizado la venta del inmueble  y por lo tanto no sea propietario del mismo.

En todo caso, el documento de venta puede contener disposiciones en este sentido. Aunque debe hacerse la aclaratoria que al ser un pacto entre las partes involucradas, la comunidad de vecinos al no estar en conocimiento puede exigirlo a ambos.

¿Prescriben las deudas con la comunidad?

Conforme a la legislación vigente las deudas con la comunidad prescriben a los 5 años. La reducción del plazo anterior que era de 15 años se introdujo en el año 2015, con la promulgación de Ley 42. Aunque se fijó un régimen de transición, este expiró en octubre del 2020.